FEDERATION MUST PAY UP, THEN LET GO: COURT POINTS TO TWO-WEEK WINDOW ON REDEVELOPMENT NOC

HPT INVESTIGATION DESK | THANE A housing society in Thane has won the right to press ahead with redevelopment on its own strength, after years of resistance from the federation that holds the deemed conveyance for its layout. In an order dated 9 July, Justice Sandeep V. Marne of the Bombay High Court directed the Vijay Nagari Co-operative Housing Societies Federation to issue an unconditional No-Objection Certificate to Vijay Nagari Co-operative Housing Society, with the federation's NOC to follow within two weeks of the society clearing outstanding dues of ₹19 lakh. This paper notes that the precise decretal wording — whether the Court fixed a hard payment deadline on the society or set a conditional timeline running from clearance — is best confirmed against the certified order copy; our reporting reflects the order's substance as covered in available sources. The dispute traces back to buildings the society raised in 1996. Because the federation holds ownership of the entire layout's land, its consent has long been treated as a precondition for redevelopment — and the federation had used that leverage to withhold the NOC, citing road access, reserved recreational space and unpaid dues. An earlier, conditional NOC granted in August 2023 for three months proved too short, the society told the Court; it maintained it had never opposed a joint conveyance of the land, only the lack of cooperation on redevelopment itself. The Court rejected the federation's road-access objection outright, noting the buildings already have access and that an earlier order had cleared the land sale. It found the federation's stalling unnecessary, given that the society intends to redevelop only its own 21.62% share of the layout — not the land as a whole. The Court also dismissed a separate petition challenging a 2022 order that had conveyed the layout land to the federation in the first place. The relief is framed with several elements read together, rather than as a single hard condition. Once the society clears its dues, the federation's NOC follows within two weeks and must be unconditional; redevelopment must proceed strictly on the society's demarcated share and to a plan both parties have approved. The Court separately set aside a related order of the Divisional Joint Registrar, and observed that withdrawing a pending complaint the society had filed against the federation would facilitate the redevelopment process — an observation on how matters could proceed smoothly, distinct from the operative directions on dues, the NOC and the demarcated share. For the wider market, the order does not abolish a federation's role — it narrows what that role can be used for. A federation holding layout-level conveyance cannot convert an unrelated dues dispute, or objections already settled by an earlier order, into an indefinite block on a member society's own redevelopment. Legal practitioners handling similar disputes in Mira-Bhayandar and Thane are likely to cite this order where a federation's NOC has stalled a redevelopment for reasons unconnected to the society's own conduct.

ठाण्यातील विजय नगरी सहकारी गृहनिर्माण संस्था आणि तिच्या फेडरेशनमधील दीर्घकालीन वादात मुंबई उच्च न्यायालयाचे न्या. संदीप व्ही. मारणे यांनी ९ जुलै रोजी निकाल दिला. संस्थेने थकबाकी भरल्यानंतर दोन आठवड्यांत फेडरेशनने अटींशिवाय ना हरकत प्रमाणपत्र (NOC) द्यावे, असे न्यायालयाने स्पष्ट केले — मात्र थकबाकीवरील नेमकी मुदत ही सक्तीची अंतिम तारीख आहे की भरल्यानंतर लागू होणारी सशर्त मुदत, हे प्रमाणित आदेशाच्या प्रतीवरूनच निश्चित होईल. रस्त्याच्या उपलब्धतेबाबतचा फेडरेशनचा आक्षेप न्यायालयाने फेटाळला — संबंधित इमारतींना आधीपासूनच रस्ता उपलब्ध आहे. पुनर्विकास संस्थेच्या वाट्याच्या केवळ २१.६२ टक्के जमिनीपुरताच मर्यादित राहील आणि दोन्ही पक्षांनी मान्य केलेल्या आराखड्यानुसारच होईल, असेही न्यायालयाने बजावले. न्यायालयाने विभागीय सहनिबंधकांचा संबंधित आदेशही रद्दबातल ठरवला, आणि संस्थेने दाखल केलेली तक्रार मागे घेतल्यास पुनर्विकास प्रक्रिया सुरळीत होण्यास मदत होईल, असे निरीक्षण नोंदवले — ही निरीक्षणात्मक टिप्पणी आहे, थकबाकी व NOC संबंधीच्या मुख्य आदेशांपासून वेगळी. हा वाद १९९६ साली संस्थेने बांधलेल्या इमारतींच्या पुनर्विकासापासून सुरू झाला. संपूर्ण लेआउटच्या जमिनीचे अभिहस्तांतरण फेडरेशनकडे असल्याने, पुनर्विकासासाठी फेडरेशनची संमती आवश्यक मानली जात होती — आणि फेडरेशनने हाच मुद्दा वापरून रस्ता, राखीव मनोरंजन जागा व थकबाकी अशा कारणांवरून NOC रोखून धरले होते. ऑगस्ट २०२३ मध्ये फेडरेशनने केवळ तीन महिन्यांसाठी अटींसह NOC दिले होते, जे अपुरे असल्याचे संस्थेने न्यायालयाला सांगितले. संपूर्ण जमिनीच्या संयुक्त अभिहस्तांतरणाला संस्थेचा कधीही विरोध नव्हता, केवळ पुनर्विकास प्रक्रियेतील असहकार्याबाबत तिचा आक्षेप होता, असे न्यायालयाने नमूद केले. व्यापक बाजारपेठेसाठी या निकालाचा अर्थ फेडरेशनची भूमिका संपुष्टात आणणे असा नाही — तर ती भूमिका कोणत्या कारणांसाठी वापरता येईल, याला मर्यादा घालणे असा आहे. लेआउट-स्तरावरील अभिहस्तांतरण असलेली फेडरेशन, थकबाकीच्या असंबंधित वादाला किंवा आधीच्या आदेशाने निकाली निघालेल्या आक्षेपांना, सदस्य संस्थेच्या स्वतःच्या पुनर्विकासावर अनिश्चित काळासाठी अडवणुकीचे साधन बनवू शकत नाही.